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帝都房价真的只涨不跌吗?看图就知道了

1、平均单价简单易得,是多数人容易获取也最容易理解的数据 题图来自链家网(北京交易量最大的经纪公司http://bj.lianjia.com/fangjia/)。该网站以每套房的成交价格为基础进行北京房价的统计,并可细分为各个城区/商圈/小区。按链家统计,北京2016年2月二手
发布时间:2016-04-07         发布:东房网        

  1、平均单价简单易得,是多数人容易获取也最容易理解的数据

  题图来自链家网(北京交易量最大的经纪公司http://bj.lianjia.com/fangjia/)。该网站以每套房的成交价格为基础进行北京房价的统计,并可细分为各个城区/商圈/小区。按链家统计,北京2016年2月二手房(如无特别说明,本文均指住宅,最新价格均更新至2016年2月)均价41867元/平米(为便于阅读,以下简称为元),环比上月上涨3.07%,同比去年同期上涨20.84%(即过去一年的涨幅)。

  具体看,目前房价最低的区是房山(怀柔、平谷、密云无数据),均价为20735元,最高的是西城71442元,过去一年上涨26.53%(涨幅比北京整体高出约6个百分点,最新公布的3月数据上涨至78267元,环比上涨9.55%,同比涨幅高达40.33%),进一步细分,该片区包括白纸坊、金融街等20多个商圈,最贵的是金融街104341元,过去一年上涨26.96%,虽然绝对价格高,但涨幅与整个西城基本持平,该片区最贵的小区是鼎鼎有名的“中海凯旋”,目前单价138594元,但过去一年涨幅不足10%。

  2、但均价有很大的局限性,特别是某个具体楼盘特定时间的价格

  有过买卖二手房经验的筒子们都知道,由于阴阳合同的普遍存在(避税是主要原因,平均来看,二手房交易税费大概占到整体房价的5%-10%),经纪公司居间合同的交易价格更能反映市场情况。

  但需要注意的是,在我们讨论具体楼盘的价格时,均价很容易走偏。比如前面说的西城区,目前价格最低的商圈是“白纸坊”,目前均价47750元,过去一年涨幅19.09%,看起来没啥问题。细看发行,该区域有个均价看起来很低的小区崇效胡同,均价仅35762元,仅为西城区房价的一半,比整个北京的均价还低,几乎可以断定这个价格不准确。最后发现,这个小区在链家系统里仅有三次成交,分别在2012-2014年,单价在2.3万到4.3万之间不等,也就是说这个价格近两年没有更新。

  回头再看西城最贵的金融街板块,包括中海凯旋在内的很多小区在一个月无成交的情况非常普遍。由此可见准确衡量房价及其变动非常困难,这与房价的特殊性不无关系,比如房产不可移动,几乎没有完全一样的两套房,交易并不频繁,而且很少重复交易。全北京来看,每年二手房成交量不超过所有房屋总量的5%),就是说共1000套房的小区,一年成交50套就属于很高的水平了,即每个月成交三五套。

  特别说明:本人非链家人员,并不清楚相关数据的详细计算规则,上述说法不一定准确,这也不是对链家数据准确性的吐槽;相反,链家北京的二手房数据可能是我们能公开获取的最准确数据。

  3、均价最大的问题在于,用来衡量涨跌有很大的局限性

  如果原始数据准确,用均价反映某个楼盘的房价水平还能相信,但均价最大的问题是,用它来判断房价的涨跌很容易误判,理由如下:

  (1)统计局和房管局公布的北京新房均价低于普遍感受,涨跌幅更是没法看

  以北京新房均价为例,1999年统计局数据为4787元,到2004年仍仅为4747元,六年不涨反跌。房管局数据自2007年比较完善,但到2015年也仅为27114元,大大低于普遍感受(很多媒体经常只盯高端楼盘,就以为北京房价全面突破10万)。

  从涨幅来看更加离谱,2015年房管局数据显示北京涨幅仅为8%,而统计局数据涨幅高达21%;大家普遍感受2009年来北京房价就没跌过,但2012年房管局数据下跌4%,2011年统计局数据下跌11%。2010年是调控政策频出的一年,当年房价曾出现阶段性盘整,但统计局和房管局数据显示当年新房均价涨幅高达30%和39%,明显高于普遍认为房价翻番的2009年,两个数据分别显示涨幅仅为8%和14%,大大低于2010年。

  (2)销售均价仅能反映当时的成交情况,极容易受成交结构影响

  统计局和房管局公布的新房均价,均是同期已售出新房的均价(前者来自开发商填报,后者来自房管局交易备案,由于新房交易合同真实,一般认为后者更可靠),由于不同时期卖出的房源不同,不能凭这一期价格与上一期价格的涨跌,来说明房价的涨跌。

  比如,房价的涨跌可能仅仅因为房源位置的变化,2009年以来,五六环之间新房成交面积占比逐年上升,从最初的39%提高到2015年的55%,六环外也逐年上升。而四环以内成交面积不足10%,四五环间也仅为9%。因此,拿2015年房价和2009年相比,虽然新房均价仅从14465元涨至27114元,涨幅为87.4%,低于大多数人的感受,但总体房子越来越远,五六环之间的新房均价从11737元涨至26418元,涨幅大125.1%,六环外从8649元涨至19842元,涨幅为129.4%,比全市涨幅略高,但可能仍比大家的感受低(我估计很多人认为2015年北京房价比2009年涨了2倍还要多)。

  (3)即使是同一个楼盘,销售均价变化也没法准确反映房价涨跌

  2015年,有一个卖了超过10年的项目,海淀区的“神盘”华润万橡府(之前叫橡树湾),从2006年开盘之初的8000多元,涨到2015年的超过6万元,更2009年相比涨了两倍以上,这个涨幅应该跟大家的感受差不多,但依然有不准确的地方。比如2008年,普遍感觉房价有下跌,但橡树湾均价仍有小幅上涨;2009年,普遍感觉房价涨幅很大,但全年均价仅小幅上涨3000元;2010年,市场有波动,但房价从前一年的18954涨到3万+,涨幅约70%。这个例子进一步证明了均价在某一时期的波动,不一定能准确反映交易量。

  再举一个例子就能看的更清楚,万科长阳半岛,2010年7月首次开盘,当月均价13650元/平米。作为近郊区房山的第一个大盘,2010下半年曾多次开盘并次次日光,创造了当年的销售记录。2016年初,其最新成交均价超过3万元,有报道说即将开盘的新产品,报价将达3.7万元。但从各个月的数据看,2013年至2014年4月,均价在18000元左右波动(多个月成交量不足10套)。但2014年6月跳涨至25000元以上,之后半年稳中有跌,从2015年4月开始持续上涨至目前的30000元以上。

  以上案例充分表明,均价在反映价格水平及其涨跌上,有很大的局限性,容易受当期成交结构的影响。对于单个楼盘或成交不活跃的区域,很容易受交易房源影响,以一个月的尺度衡量,即使是非常热销的楼盘,交易量也不会很多,比如万科长阳半岛,几乎每年都是北京市销售前十名,但也有好几个月交易不足10套(甚至有两个月零成交),不同月份的成交均价波动明显,无法通过短期内成交均价的涨跌来判断房价的涨跌。在同一楼盘中,不同朝向和楼栋的房源,交易价格差异10%以上是普遍现象,因此这个月如果卖的是朝南的房子,均价18000,下个月买的朝北的房,价格17000,看起来价格跌了,但可能实际是在涨。

  4、尽管目前难有大众普遍认同的房价指数,但其仍是衡量房价涨跌最恰当的工具

  2013年,因出版《非理性繁荣》并预言互联网泡沫而闻名全球的经济学家罗伯特席勒教授,荣获诺贝尔经济学奖。在房地产领域,席勒教授还与人共同发明了在美国广为人知的“Case-Shiller”房价指数(现为全球最大的指数编制公司标普-道琼斯旗下一员)。如同股价指数已成为证券市场的指针,各国也普遍用房价指数来反映房价的变化,但房价指数如何编制几乎是世界性难题。

  目前,包括国家统计局在内的多家机构都以房价指数的方式进行指数编制,以下是我们能找到的两家机构的指数情况(不公布机构名称了,免得大家吐槽):

  通过近10年的数据可以发现,虽然两家机构公布的指数涨跌幅度差异明显,但仍反映帝都房价总体上涨,能够看出房价涨跌幅的变化,且大部分时间同涨同跌,能够反映帝都房价的涨跌变化(对买房者而言,知道房价到底涨了还是跌了很重要)。以其中一家机构数据为例,可以得出如下结论:

  (1)过去10年,帝都房价并非只涨不跌,曾出现三次明显的调整,分别为2008年下半年、2011年下半年至2012年初、2014年(2010年中有一两个月的低迷期,限购政策首次出台即在这个时间,但价格下跌不明显);

  (2)从调整时间来看,每次调整一般不到一年,最长的是最近一次从2014年4月到2015年1月,有10个月出现下跌,其他一般仅下跌半年左右,即购房的黄金窗口期;

  (3)从跌幅来看,只有在2008年才出现过超过10%的跌幅(但之前一年涨幅近70%),其他几次平均跌幅仅为5%左右,最近一轮下跌时间较长,但累计跌幅仅为8.2%,而之前一轮上涨从2012年3月开始一直到2014年3月,两年涨幅超过40%。

  5、二手房月均成交1万套是北京房价的敏感值,超过后房价上涨可能性很大,反之亦然

  对普通购房者而言,看指数可能不那么直接,但能搞清楚房价的整体涨跌情况。其实还有个指标可能比较直接,那就是二手房成交量。与新房不同,二手房成交量跟供应量、可售量(也就是开发商推盘)基本无关,也不容易受推盘结构的影响,2009年来的数据表明,1万套是北京房价的敏感值,交易量持续超过1万套超过后房价上涨可能性很大,反之亦然。比如2010年7月-8月,2011年4月,2014年4月等几个时间点,都是在成交量降至1万套以后出现房价阶段性调整。

  结语:对有意买房者而言,搞清楚不同形式的价格十分重要,更重要的是,通过指数可以确凿的发现,帝都房价并非只涨不跌,只是涨多跌少而已(涨的幅度和时间明显多于跌的),而且不同区域的涨跌幅也有差异。知道有涨有跌或许是我们对北京房价的一个最重要的判断。对于个人而言,要买房,不一定需要知道供求关系、货币和房地产调控政策、经济走势等影响房价的各种复杂问题,但搞清楚怎么看房价,怎么选不同的房子,或许是做决策的第一步。

编辑:房媒

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