首页 > 东房网 > 美国经验告诉你 中国的中介行业到底怎么了?

美国经验告诉你 中国的中介行业到底怎么了?

中国的房地产市场,尤其一线城市,以后会越来越进入到存量市场,可以说中介行业前景无限,也是关系国计民生的行业,希望链家事件能引起思考。不能说一个没管过的孩子犯错,就一味打孩子不是?大人也该想想。 作者:菁英君 这几天有不少朋友在后台留言,问小英
发布时间:2016-04-13         发布:东房网        

中国的房地产市场,尤其一线城市,以后会越来越进入到存量市场,可以说中介行业前景无限,也是关系国计民生的行业,希望链家事件能引起思考。不能说一个没管过的孩子犯错,就一味打孩子不是?大人也该想想。
作者:菁英君
这几天有不少朋友在后台留言,问小英君对于链家事件怎么看。其实关于链家的模式,链家的原罪,相信市场上有很多雄文能比小英君解释的更清楚。
有一句说一句,链家今日所遭遇的最大公关危机,其实早在小英君的预料之中。这不是事后诸葛,链家扩张迅猛的城市,都是北京、上海这样成交火爆的一线城市,市场已成卖方市场,中介会选择捆绑卖方利益,买方必然民怨沸腾。
所以,链家非为幕后大手所黑,也不是政府迎合民粹拿来祭旗的,在小英君看来,是积怨的一次爆发,人们的积怨其实指向的是所有地产中介行业,链家是其中最树大招风的一只。
链家被黑到今天这样,非一日之功。从业人员素质低、电话狂轰滥炸式骚扰、满口谎话,可以说所有房屋中介业务员都或多或少给人这样的印象,链家更野蛮的在于垄断房源、赚取差价,和所谓金融服务等,所谓武侠小说中,吸纳百家所长的,并不都会成为绝顶高手,更有可能走火入魔。
不过话说回来,我们每一个人在与中介打交道的时候,无不是带着戒备的,双方都没有很真诚,体验自然更差。
小英君的一位朋友,最近趁着市场好把上海的一套公寓出售了并火速去纽约买了个小公寓,他给我讲述了真实的在美国购买二手房的经历,以及中美房屋中介行业的本质不同。小英君听了很是羡慕,在此也分享出来,希望对国内房屋中介行业的改进有所启发。
先来总结下中美房屋中介的对比吧:
1、国内中介负责买卖双方,美国中介只对一方负责。国内房产中介通常是买家和卖家的经纪人,既负责买家,也承接卖家。成功交易后,中介公司收取相应的佣金,而促成业务成交的业务员会有相关提成,这是目前国内房产中介公司主要的操作和经营模式。美国的房产经纪者则主要从事单方委托,有两位不同的中介各自代表买房和卖方。
2、国内中介从业素质低,美国中介必须持证上岗。国内中介行业准入门槛低,对学历要求低。美国的房产经纪人和律师、医生一样,都需要持证上岗,是一份需要专业知识的职业岗位。
3、美国的中介公司相比国内的房产中介公司承担着更大的职能,通常一个地区只有一家中介公司,这和国内满大街都是的房产中介有很大区别。
4、在佣金方面,美国中介公司只会抽取佣金的10%,房产经纪则会达到90%,所以在美国,房产经纪算是收入比较高的职业。
在美国,一般来说,某位房东想卖掉自己的房子,会委托一家中介。于是,这家中介的某位员工就成了这个房屋出售的唯一代理,也有两个中介同时代理一个房屋的情况,但绝不会出现多个中介同时代理的乱象。
签订委托协议后,这位中介就成了全权代理,他/她会为这套房子印刷出非常精美的铜版纸介绍,里面包括了房屋各种信息:地址、优势、面积、房型图、价格、地税、管理费等等,同时还附了自己的联系方式和照片。
买家和其他中介均可以通过公开的网站查阅到前述房屋出售信息,而买家则需要通过自己所委托的中介与卖家中介进行接触。作为买方的中介,一般是帮你搜集各种房源,帮你预约看房。
美国房产交易中,不管是新房还是二手房,地产商或者房东基本不直接与客户见面,房屋买卖交易通过买卖双方经纪人交易的。
小英君这位朋友委托的中介是位在美国留学后定居的中国人。30岁出头,宾大的研究生,毕业后直接去了一家全球很知名的投行做交易员。
听到这样的经历简直吓死宝宝了,因为在国内,房屋中介不可能这么高学历啊,于是就问他为何不做交易员要做中介员。他回答我说因为broker相比以前的工作非常自由,而且收入也不太差。
这位高材生broker转行的另一个原因在于现在越来越多的中国人来美国买房,相比外国人,他们更愿意找华人中介,大家语言相通,文化相近,便于沟通。现在他每个月能做成2-3单生意,算算下来,的确比交易员还高啊!
这里需要指出一点是,纽约的房屋交易,中介费是由卖方出。这个中介费一般是成交房价的5%-6%,同时由买卖双方的中介分成,而且他们持牌公司也要分走其中的一半。以成交一套100万美金的公寓为例,可能上下家的中介个人到手金额为1万美金左右。
在美国,房地产经纪从业人员实行考试发牌制度,这是美国最重要的一项房地产考试制度,所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照(license)后才能从事经营活动,取得执照就叫做“执照地产经纪人”。没有执照营业是非法的,后果很严重。
以德克萨斯州为例,从事房地产这一工作之前,房产经纪人要学习完成6门学科,180小时的课堂学习。其中包括:现代房地产学,德州房地产法,代理法,合同法,房地产金融,以及相关法令颁布的合同。学校课堂完成后,经历4小时的全国和地区的考试合格,通过FBI的背景调查,签约经纪人公司才颁发执照。之后必须经过四年以上实践工作才可以获得Broker资格(独立经营的经纪人)。为保证专业水准和服务质量,房地产经纪人员每年还必须参加考试接受再教育,执照每2年申请重新换发。
值得一提的是,美国的中介带你看房之前,做的第一件事是带你去见房地产律师。在纽约地区,凡签署地产买卖合约及经刅过户手续一定要经过律师。买卖双方均由律师代办所有手续。如果买家需要贷款,则贷款银行也派律师参与过户手续。据说,除纽约外,其它大部分州都不要律师经办。
这位朋友说,他们第一次看房未果,这位中介也并未露出丝毫不满,回国后也没有收到越洋电话狂轰滥炸,而是在他们需要的时候一直在为他们服务,这让他的美国置业过程显得愉悦很多。
中国的房地产市场,尤其一线城市,以后会越来越进入到存量市场,可以说中介行业前景无限,也是关系国计民生的行业,希望链家事件能引起思考。不能说一个没管过的孩子犯错,就一味打孩子不是?大人也该想想。
恩,我就说这么多,也欢迎大家发表意见。

编辑:房媒

深度报道

房产税目标主要是调控房价还是筹集收入?

房产税目标主要是调控房价还是筹集收入?

据《重庆晚报》报道,对居民自住房屋征收房产税,这一贯穿2010年全年的政策悬念至今仍未现形。房产税目标主要是调控房价还是筹集收入?借道现有税种还是开征新税[详细]

合作站点