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房地产分化现象仍旧严重 库存问题令人担忧

【2016年02月25日讯】一线城市房价暴涨,豪宅的销售出现了高速的火爆情况。但是,反观三线城市,许许多多的房地产商家都出现了严重的库存问题,在房地产的优惠政策下,房地产还是出现 了极大的分化,难以实现均衡的发展和配置。房地产市场令众多的民众担忧。
发布时间:2016-04-11         发布:东房网        

一线城市房价暴涨,豪宅的销售出现了高速的火爆情况。但是,反观三线城市,许许多多的房地产商家都出现了严重的库存问题,在房地产的优惠政策下,房地产还是出现 了极大的分化,难以实现均衡的发展和配置。房地产市场令众多的民众担忧。

国泰君安证券首席宏观分析师任泽平在最新的报告中表示,近期一线城市房价暴涨,三四线去库艰难,从房价收入比、租金回报率、空置率、去化周期等指标来看,中国当前存在一定房地产泡沫,但区域分化较大。增速换挡期,住宅投资告别高增长时代,房地产政策应适应新发展阶段,避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。

任泽平在报告中提出“十次危机九次地产”的结论:房地产对经济影响深远。房地产周期缓慢、持久且振幅很大,在向上时具有很强的带动力,在反转向下时势大力沉,经济史称“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”。即使在美欧发达国家,房地产对经济的影响也举足轻重,如2008年次贷危机本质上是一次房地产泡沫危机。房地产长周期拐点和人口周期拐点一起成为引发德日韩台增速换挡的重要驱动力。

房地产短期看金融,长期看人口。房地产短周期主要受利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等金融政策影响,长周期主要受经济增长、城市化、人口数量和结构等影响。在房地产市场发展初期,住宅开工数量的推动因素主要来自经济高速增长、居民收入水平快速提高、城镇化率快速上升;在房地产市场发展后期,住宅开工数量的推动因素主要来自人口出生数量和适龄购房人口数量。

任泽平提出的衡量房地产市场泡沫程度的四大指标如下:

(1)房价收入比

房价收入比是指一套住房价格与一个家庭年收入的比值。房价收入比是大多数国家和国际组织进行住房支付能力评价时所采用的主要指标,是各界对房地产市场形势进行分析、判断和预测时广泛使用的一个指标

房价收入比本质上反应的是特定国家或地区土地和劳动力两种要素价格的比例关系。由于不同国家或地区土地和劳动力的资源禀赋不同,这就决定了不能简单地用某一个国家或地区的房价收入比作为判断另一个国家或地区房价是否合理的标准。一般来说,大城市的房价收入比会显著高于中小城市,人多地少的国家房价收入比一般会高于人少地多的国家。

首先分析全国的房价收入比,1998-2003年全国房价收入比走势稳定,维持在6.6-6.9区间,2004年后快升至2007年的8.0,随后受国际金融危机影响跌至2008年的6.9,2009年又迅速反弹至8.1,随后逐步回落,2012和2013年稳定在7.3的水平,2014年下降到7.1。

以上分析的是全国平均情况,不能反映部分地区的差异性,下面我们对我国主要35大中城市进行具体分析,包括北京、上海、广州、深圳(一线城市)、天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、青岛、宁波、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州(二线城市)、石家庄、呼和浩特、南宁、海口、贵阳、昆明、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐(三线城市)。

我们将35个城市划分为一二三线城市,2014年一线城市房价收入比大幅上升至14.6,二线城市小幅回落至8.19,三线城市小幅回落至7.45,反应了后房地产时代“总量放缓、区域结构分化、人口继续向大城市迁移”的新特征。

35大中城市中,房价收入比较高的多为东部城市,其中深圳高达20.2,深圳一个达到该市平均收入水平的家庭,如果购买一套100平方米的普通商品住房,需要花费20.2年才能实现。其后依次是厦门、北京、上海、广州、杭州和福州,分别达到15.5、14.5、11.9、11.8、10.8和10.8。与2013年相比,2014年长沙、南昌、哈尔滨、郑州、武汉、长春房价收入比出现不同程度的下降,反应了东北、中西部等以重化工业和资源为主的城市经济回落、人口流出的状况。

 

编辑:房媒

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