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楼市调控新动作 开发商们在想什么呢?

部分开发商或早已闻风而动,或还未来得及调整开盘脚步。当然,也不乏一些项目赶在新政出台前开盘销售以保证快速完成销售,甚至连夜推盘。早前,旭辉集团总裁林峰就表示,对于楼市过热的城市,恐有回调的风险。所有的项目在上半年会抢时间开盘,同时控制一定
发布时间:2016-04-13         发布:东房网        

部分开发商或早已闻风而动,或还未来得及调整开盘脚步。当然,也不乏一些项目赶在新政出台前开盘销售以保证快速完成销售,甚至连夜推盘。早前,旭辉集团总裁林峰就表示,对于楼市过热的城市,恐有回调的风险。所有的项目在上半年会抢时间开盘,同时控制一定的成本和利润率。

  “新政使此轮火热的上海楼市迅速得到冷却,直接打击投机需求,避免刚需出现非理性购房。政策中将住房限购审核从房产登记环节前置至交易备案环节,对炒房团可谓是毁灭性打击。另外,新政是降低一线城市的聚集作用,为国家整体去库存做铺垫。也抑制房价过快增长,保证房价在合理区间运行。” 21世纪不动产市场部总监范佳艺在接受《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)采访时如是认为。

  戴德梁行董事、华东区综合住宅服务部主管伍惠敏对《东地产》表示,未来上海将更为严格地控制常住人口,鼓励金融、创新型等高端人才落户,低端类行业的从业人员将被挤出,预计未来总价350万以下住宅成交量比重会略有下降。

  交易量回落明显

  新政出台首日为周五,受此影响,周末楼市明显降温。记者近日走访调查发现,二手房市场中,降价卖房的房东增多,挂牌量也相应减少,买家观望情绪有所抬头。对于中介机构而言,因此面临交易规模下滑,业务量下降的风险。

  据彭博社,3月28日至4月3日的一周中,上海市商品住宅成交面积为28.36万平方米,环比下降了60.4%

  据中原地产相关门店反馈,新政出台后首个周末市场交投活跃度下降,来客量比平时双休日大幅下降6成,稍微好一点的门店至少也要缩减三四成。尤其是外环区域因多为非户籍人口表现最为明显。

  上海链家地产临沂路门店销售反应,人数缩减不大,主要问题是买房者都慢慢止步不前,多数人群选择观望。

  门店工作人员介绍:“政策推出前两天,有一对上海夫妇本已准备买房签合同,自新政推出后,开始犹豫买房一事。心里无非是打着小算盘,在等房价下跌。而对于非户籍买房者来说,由于被限购,有些非户籍买房者等不及的,开始考虑二三线城市的房子。所以新政前,非户籍买房者急着签合同,新政后,他们就基本不来买了,更多的是咨询。”

  上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《东地产》采访时表示,由于新政出台,买家和卖家还处于观望期。市场容量在短时期内缩小,中介行业原本的一些扩张计划,也要等市场相对稳定后再进行评估。再看是否还要进行快速扩张,业务条线的倾向性、经营策略、成本运营等是否要进行调整。

  豪宅销售受限 延期开盘

  沪上知名豪宅复兴珑御,在新政正式落地前一日刚推出平层大宅。在世风日下之时,推出大户型豪宅也是需要勇气。复兴珑御项目最近一两周成交量虽处于上升阶段,此次新政的出台或对项目销售带来一定的压力。

  “去年下半年开始,上海房地产市场一下子变热,没想到会涨幅这么猛。业内在3月初就在考虑相关政策会不会出来,出来后是不是能达到预期的效果。”作为复兴珑御的开发商,上海万业企业老西门置业发展有限公司副总经理游洪军告诉《东地产》,“我们也碰到很多客户很急,希望在政策出台前,马上把贷款手续等全部办妥。在两三周前,我们感受到市场有稍微趋缓迹象,包括客户的犹豫度。整个市场而言,最核心关键的是供不应求,所以我们的营销计划基本上目前不受影响。”

  今年年初开始,政府对预售许可证实施更加严格的把控,如此一来,相应的减少了供应量。对于上海这一巨大人口导入城市而言,需求不断增加,供需失衡更加严重。加之新政的出台,有钱也未必能买到房。

  第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董事唐华认为,所有的开发商都会受到影响。唐华看来,更重要的还是要看产品是偏向投资还是居住。居住如果是硬指标,或者刚性需求的话,客户也会想办法去调整。购买大户型的业主,都是卖掉之前的房子再买新房。虽然政策提出对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。无非对客户是资金要求上更高一点,基本上有些客户都是做好准备来的。

  对于擅长大户型豪宅打造的融创来说,政策的出台也无疑让市场对其提出质疑。“去年我们内部会议上也提出希望我们的产品研发能力将来能做到90平米之王。”融创中国执行总裁兼上海区域公司总经理田强早前便表示,上海户型趋势将偏小型化,中外环之间90平米左右的项目会是融创的主力选择。融创也提出自己的口号“同功能少面积”,希望精分面积,按照极小户型的思路把潜力做到很精致、到位。

  同时,新政的出台给开发商蓄客造成一定的麻烦。据相关业内人士透露,目前已有两个高端豪宅项目,其中一个位于徐汇区,原本计划4月开盘,政策出来后,已暂时延期至5月。5月是否能完全开盘,还得看市场情况。

  不怕没机会 就怕没准备

  相较而言,阳光城和龙湖地产或表现相对沉稳淡定。

  阳光城杨浦的项目,业内一直推测其售价将逼近80000元/㎡。新政出台后,不免也让业内开始质疑该项目是否会有延期推盘或降价计划,但项目本身或并未受影响。

  阳光城集团上海公司相关负责人表示:“项目6月才可能开盘,价格是基于市场和客户以及成本利润来定,要看开盘时的市场情况和客户情况。”

  而在市场对龙湖的嘉定江桥项目也捏一把汗时,上海龙湖相关负责人透露,为了对抗市场的不稳定性,先前就已增加一百平以下中小户型的配比。江桥区域本身周边就缺乏一手房和二手房的供应量,项目恰好能填补区域改善型需求的市场空白。新政提高购房资格门槛,区域内的客群受到一定的影响,龙湖也正加紧做客户群的进一步排摸,包括周边价格的排摸。但项目开盘计划未受影响发生变动,营销节奏仍按原计划,按正常工程进度预计四季度开盘。

  业内人士提醒,对于上海房地产开发商来说,并不会有太大的恐慌,对比其他城市,上海市场依然是较为优质的市场。所以依然会积极拿地,而且虽然有限购政策收紧的做法,但本身购房需求依然是旺盛的,这个时候房企本身依然会坚持稳健的态度。近期,房企可能在价格调整方面会相对低调,不会盲目涨价,否则容易引起政策的打压。

  类住宅产品或现优势

  随着此次新政出台,购房门槛的再度抬高,类住宅产品深受被限购人群青睐。新政出台后首个周末,类住宅产品成交量略有上升。

  据上海龙湖地产相关数据显示,龙湖·北城天街产品中的精装SOHO以及4.5米层高loft作为类住宅,未受此次房产新政影响。新政第二日,龙湖北城天街项目实际来访百组客户,单日成交为周总量两倍。

  由于限购进一步收紧及二套房首付比例调整后,龙湖·新壹城项目推出150-168㎡改善型类住宅产品,为限购及二套贷款客户提供了大户型无需7成首付的新选择。新政次日,龙湖·新壹城项目样板房开放当日认筹当天破百组,其中四成为首次到访并当日认筹。

  上海龙湖相关负责人向《东地产》表示,此次新政出台,对龙湖类住宅项目无疑是一个利好,预估二季度能维持这种好势头。

  同时,该负责人也坦言,类住宅产品具有较强的投资属性,市场因素与客户信心也成为其导向,如果整个市场下行的话,类住宅产品也不可能一枝独秀。

  在卢文曦看来,新政短期内会给酒店式公寓或者行政公寓等类住宅产品带来一定的机遇。原本有能力的购房者,首付已经筹备差不多,社保马上要满两年了,新政出来后又要延长三年。进而需要储备这段时间,进入有钱不能买房的状态。这就面临一个资产缩水的问题,放理财产品有一定风险,纵使酒店式公寓交易成本可能会比住宅高,但至少未来资产不会缩水。

  由于购房者的减少,记者发现不少中介也将类住宅产品作为重要的营销产品。如果是非沪籍人士想买房,却又被限购,他们会选择推荐酒店式公寓和商铺。君如地产工作人员谢同表示,酒店式公寓住宅不在限购范围内,对部分不满足条件的买房者来说是一选择。但酒店式公寓房价较一般二手房源来说要高得多,对于部分工薪阶层的人来说,还是远水解不了近渴。对于这一问题,各大中介均表示,还是需要看政策下一步走势,视情况而定。

  新政还需观望

  在新政出台的前一夜,几度传出网签系统被挤爆的消息。

  21世纪不动产市场部总监范佳艺在采访中提到,新政以网签时间为准,且在政策宣布当日立即执行,没有缓冲期,25号冲关的购房者注定要失望了。此次政策属不可抗拒因素,所以买卖双方均无违约责任,可直接解约。就操作层面来看,如果客户是购买新房,实施比较简单。而有些二手房交易中,涉及到连环交易案,处理起来就比较复杂了。

  由于政策才刚出台,银行相关细则还未全部落实和公布,卢文曦认为等实操性的细则公布后,市场反应将逐渐明朗化,更有益于对后续市场发展的判断。这次政策调控力度超过市场预期,购买心理和预期率先产生变动,一些已经签订合同的买家都有焦虑情绪,唯恐节外生枝。短期来看,随着客流大幅下挫,转化为成交的基础已经不如此前稳固。而且“羊群效应”是双刃剑,之前大家积极入市,但目前观望气氛有所抬头,故这种效应会扩大,未来几周成交逐步下滑的格局基本确立。

  “据估算,新政下约有20%的需求将被限制,包含失去购买资格的外地人以及出于改善、学区等需求而需要购买的二套的本地户籍居民。由此牵涉到的连环案交易量更是难以估计。短期内,对楼市成交将带来较为沉重的打击。”范佳艺表示,“另外,经过新政前的疯狂抛售,目前可售房源量较少,政策出台后预计还将迎来部分人退房。仍有购房需求并且拥有购房资格的客户,建议暂时观望,预计1-2个月左右市场将迎来稳定期。”

  戴德梁行董事、华东区综合住宅服务部主管伍惠敏则指出,从325出台的新政看,上海的住宅成交量将会再近两三个月内有所萎缩,但对住宅均价的遏制作用不会非常明显。上海住宅市场节后的这轮疯涨由民众恐慌性的入场购买所引发,要真正对疯狂的上海市场进行有效调控,持有环节全面征收房产税将是最有效的手段,一线城市的房地产市场才能健康平稳成长。同时,除了增加土地供应之外,对房价中占比越来越高的土地价格再供应侧应进行价格平抑。

  “再也没信心买房了”

  李妍,江西南昌人,2014年跟随老公王强来到上海逐梦,刚出生不久的小孩交由婆婆代为照顾。李妍从事媒体工作,王强从事IT工作。

  “2014年5月,我们开始在莘庄租房,当时靠近莘庄地铁站的一个楼盘--地铁明珠苑,一个100多平米的房子大约为300多万。”李妍回忆。

  这样的价格是在他们可接受的范围之内的,根据他们的描述,今年6月,李妍夫妻的社保将缴满两年,按照原先楼市对外来人口买房的规定,他们可以选择在上海买房。

  随着时间的推移,李妍和王强的事业也越来越好,加上小孩已经到了快要上学的年龄,今年春节,夫妻两人认为已经是时候在上海购置一套房产。春节之后,李妍夫妻开始寻找优质房源。不久之后,他们便看中了一套位于莘庄的两室的二手房。

  “可没想到,就在我们犹豫之间,上海房价疯了一样的往上涨。之前地铁明珠苑那套300多万的房子一下子涨到了600多万。”李妍称。

  快速上涨的房价让夫妻两人倍感无力。他们盼着新的市场调控政策落地,盼着房价尽快回落。然而,新政出台却给了李妍夫妻更加沉重的一击。

  对于2年社保改为5年社保,李妍表示非常失望:“房价上涨明明是改善性住房惹得祸,而外地人大部分是刚需呢,为什么要限制外地人买房呢,这样似乎是把房价上涨的责任推到了外地人身上。”

  “上海已经不是一个海纳百川有容乃大的国际大都市了,两年之内,上海房价已经翻了一番,再过三年,还不知道房价要涨到哪里去呢。我们已经完全没有买房的信心了。”李妍如是说。

  “半年之后方能退定金”

  如果说发生在李妍身上的是血淋淋的现实,那么发生在王磊身上的故事就更显戏剧性。

  “还不知道以后上海房价涨成什么样子,房子的问题就暂时不考虑了。”上海一家外贸公司的老板王磊告诉《东地产》。

  王磊从事外贸行业多年,2013年独自来到上海创业,成立了自己的外贸公司,企业规模虽不大,但也做得风生水起。

  2016年春节过后,楼市持续火爆,王磊认为是时候在上海有个家了,因为考虑到自住和投资两用,王磊选择在位于青浦的17号线的规划路段看盘。最终敲定了泰禾的一个楼盘-泰禾红桥,看中了一套单价26000元,面积80平米的两室房源。

  “后来,听说政府要出台限购政策抑制房价过快上涨,我就尽快交了定金,确保万无一失。定金数额为6万元,缴纳时间为2016年3月24日。”王磊如是说。

  但出乎意料的是,新政在第二天出台并执行。王磊的社保只缴纳3年,不具备新政的买房资格。虽之前缴纳了定金,但网签流程尚未通过,意味着买房交易失败。

  王磊告诉《东地产》:“泰禾方面已经表示要把6万元定金如数退还给我,但是其中的流程比较复杂,大概需要半年左右的时间方能收到退款。”

  问及以后打算时,王磊称:“再过两年之后,该楼盘旁边的17号地铁线就开通了,那时肯定不能以26000元这个价格来买了。如果那时房价合理我会考虑再买,如果不合理,我会视情况而定。”

  虽然有人告知王磊可以以公司名义去购置房产,但他婉言谢绝了:“以公司名义买房的产权为公司所有,并不能算是我本人的房产。”

  “太措手不及了”

  在楼市狂欢之际,也存在着不少置换客。但此轮新政却让部分置换客欲哭无泪。

  近日,市民Cathy在微信公众号“识局”上撰文称,自己就是一个社保满3年未满5年的人,而且刚刚卖掉了自己在郊区的房子,想要置换市区的房子,“我的身边有很多像我一样的置换客,这也是去年以来上海市场上的需求主力。”

  Cathy曾乐观预计,政策会有缓冲期。但出人意料的是,“新政即刻生效”。

  此外,新政对于部分有改善性需求的人群来说,也是致命的打击。新政规定,对于拥有一套住房再次购买普通商品住宅首付比例调整至50%,非普通二套房的首付比例提升至不低于70%。

  这也意味着,如果名下有房,且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,如购置一套430万的房子,新政之前的首付只需要付172万即可,而新政实施之后,其首付则需要付215万,较之前多付43万。

  而针对非普通二套房如一套800万的房子,新政之前的首付只需付320万,而新政实施之后,其首付则需要付560万,较之前多付240万。

  由于新政即刻执行,对于此前已经交过定金的购房者来说,必须多付43万或者240万,才能继续购房,否则就是违约。

  购房者林泽即遇到了这样的尴尬,林泽表示:“新政规定首付必须是自有资金,而突然增加上百万的首付款实在是把人压得喘不过气来。”

  “虽然知道新政是为了抑制房价过快上涨,但即刻执行,不给大家留一个缓冲时间,实在是让人太措手不及了!”林泽表示。

  一线楼市调控更需供给侧改革

  楼市调控从来没有灵丹妙药。

  近期以来,全国各地楼市新政频出,因城施策调控走向分化。在此前持续疯涨的一二线城市,调控新政效应已逐步显现,受提高二套房首付与“限购”政策抑制,成交量急速下滑,市场预期陷入混沌。成交量与房价的巨幅波动,并非产业之福,也不利于宏观经济的平稳发展。

  从调控的逻辑出发,提高二套房首付与增加社保缴纳年限的“限购”政策,本质上仍是在需求端作文章,作为传统调控思路的延续,其中长期效果仍然有待观察。

  溯源地方政府近十余年的楼市调控,需求端的改革往往容易导致资源错配。最为典型的莫过于限制性技术手段:以“限购”为例,这不过是需求的延后,同时造成需求累积,如同堰塞湖,原本宜疏不宜堵,结果因某次意外,购房人心理防线坍塌,叠加后的需求全面暴发,于是成交量井喷,而瞬时的供应不可能跟上,房价暴涨成为必然。

  “限贷”和“限价”同样难改变市场运行趋势,“限贷”的出发点如果不是为了防范金融风险,而是以调控房价为目的,那么在房价上涨收益预期下,突破“限贷”的房屋购买资格就有了价值,各种包装公司的运作因需求而顺理成章。而金融业的利润与风险追求往往体现为锦上添花而非雪中送炭,二套房及以上的群体显然属于更优质的客户,在风险更低、收益更高(利率上浮)下,银行业的选择可想而知。

  所有这些显性和隐性成本都最终被体现为购房成本,以新的成交价格为基准,直接间接地推动房价上行。而盲目“限价”则直接导致该类商品的开发意愿降低、造成供应不足,反而进一步推高价格。这是一个并不复杂的传导机制,在流动充裕的背景下,房地产业的各个环节,土地等原材料成本、建筑成本、人力成本等各生产要素均呈上涨的态势下,不在供应和成本环节做文章,房价只会越涨越高。

  与需求端相比,供给侧改革更应受到重视。事实上,作为一个产业链最长,事关国民经济健康发展的行业,房地产业的产业政策,尤其是一二线城市的楼市调控,需要更多来自产业界的思辩。

  逻辑其实简单明了,房地产从业者处于行业最前沿,对房地产库存、投资开工等直接关系房价走向的现状有最直接体验,其结论对政策决议和行业发展更接近现实。然而遗憾的是,由于房地产行业长期被“妖魔化”,过去多年,一些房地产业界本应影响调控政策的真知灼见,淹没于全社会对开发商的道德批判中。结果,民意压力、开发商噤声、调控政策升级:一次次的供需失衡,一条条值得商榷的调控政策,一轮轮房价的突然暴涨,让中国房地产业偏离健康发展轨道。

  如果说当前的限购限贷及提高首付是短期措施的话,那么,在供给侧改革上升至国策的背景下,从长远角度出发,对极低库存的一二线城市,有效增加供应,以更加市场化的产业政策化解市场需求,并管理民间房价预期,才能真正作为冶本之策。

编辑:房媒

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